2824- LA NUDA PROPIEDAD.

Hace más de veinticinco años, cuando esta operación no tenía ni siquiera nombre, un amigo mío ya la puso en práctica... ¡Pero al revés! que, al fin y al cabo, viene a ser lo mismo. El amigo tenía (y tiene) una casita cerca de la costa, aunque en mitad de las fincas de labor. Con la paciencia, o el ímpetu, que lo caracterizaban le hizo importantes arreglos y hasta incluso fuimos alguna vez varios amigos a comernos alguna paellita. Un buen día me digo:
- Ya no podremos hacer más fiestas en mi casita de la costa.
- Como es eso -le pregunté.
- La he alquilado de por vida -me dijo.
- No comprendo lo que quieres decir...
- Pues muy fácil. Me la ha alquilado un señor, para toda su vida, por 10 millones de pesetas y cuando muera la casa volverá a ser de mi propiedad o de la de mis herederos.

Ahora, porque en España siempre caminamos lentos y mal, esto ya está a la orden del día pero, en aquel momento, ni yo ni nadie de mi entorno había oído hablar nunca de este sistema de alquiler. Pues eso. Ahora lo llaman "la nuda propiedad" pero normalmente suele aplicarse al revés. No es pues un invento nuevo. El señor que le alquiló su casa a mi amigo era extranjero. Por lo visto, allá por su tierra estos sistemas ya estaban implantados hacía mucho tiempo pero los españoles siempre vamos con retraso. El personaje en cuestión era bastante viejo, tanto que murió siete años después y efectivamente la propiedad de la casa volvió a manos de su antiguo dueño, mi amigo, sin problema alguno y con diez millones en la cuenta. Bien está lo que bien acaba...

En este momento en España se habla de este sistema de conseguir una buena vivienda a bajo precio, como si hubieran descubierto las Américas. Claro que el sistema empleado es al revés. Pensionistas sin ahorros y con pensiones tan bajas que no les permiten llegar a fin de mes, venden sus casas "con usufructo", o sea, que ellos siguen viviendo en sus casas como si tal cosa y cuando mueran será el momento en que los compradores podrán hacer uso del inmueble. No es lo mismo, pero el resultado es idéntico. El vendedor consigue liquidez a cambio de una propiedad, que realmente no pierde mientras vive. Pues bendito invento. Si no tienes a quien dejarlo, o si tus sucesores no tienen interés en ello, ¿a quien puede importarle donde van a parar tus cosas después de muerto?. Pues eso.

¿Y vender la casa sin vender la propiedad?. Después del episodio de mi amigo, del que ya habrán pasado unos veinticinco años, en España estos sistemas de hacer caja, sin aparentemente vender nada, todavía son una novedad. Tanto es así que en todo el pasado año 2018 solo se llevaron a cabo 1.800 operaciones de este tipo. Este sistema de conseguir liquidez es doblemente interesante en el caso de que se tenga otra propiedad en la que vivir ya que, como usufructuario, incluso puedes alquilar la casa a un tercero y tener renta por partida doble: venta y alquiler mientras vivas, sin perder ningún derecho. La clave para obtener comprador con este sistema está en el precio, siempre bastante inferior al de mercado. Es una fórmula interesante para las dos partes, siempre y cuando el comprador no tenga interés en conseguir rápidamente el inmueble.

Normalmente el camino a seguir es hacer una tasación del inmueble y calcular el valor del usufructo vitalicio, teniendo en cuenta la edad del vendedor. El comprador pagará la cifra resultante de la resta del hipotético usufructo vitalicio, de la tasación que se haya hecho del inmueble adquirido. Ese sería el teórico precio real de la compra. Sea cual fuere el resultado, es dinero que le permitirá al vendedor aumentar su calidad de vida, sin abandonar la propiedad mientras viva. Está claro que, sobre el tema de impuestos y comunidades, es el usufructuario quien está obligado al pago de los mismos, aunque incluso eso podría pactarse en contrario en el momento de llevar a cabo la operación. Un sistema, sin duda muy interesante, para quien no tenga descendientes.

RAFAEL FABREGAT